Prawo umówPrawo cywilne

Bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego w pytaniach i odpowiedziach

Wbrew pozorom, sytuacje, gdy lokal mieszkalny jest zajmowany bez tytułu prawnego, mają miejsce dość często. Klasyczny przypadek stanowi rozwiązanie umowy najmu, uprawniającej do korzystania z lokalu, i niechęć lokatora do wyprowadzenia się z niego. Bywa też, że choć sąd wydaje wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, orzeka jednocześnie o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu i wykonanie orzeczenia zostaje wstrzymane do czasu zapewnienia takiego lokalu przez właściwą gminę.

Czy właścicielowi przysługują w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z należącego do niego lokalu mieszkalnego jakiekolwiek roszczenia? Owszem, tak!

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego

Uprawnienie do odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego wynika z przepisu art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w myśl którego: Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Wysokość odszkodowania

Wysokość należnego odszkodowania uzależniona jest od tego, czy osoba zajmująca lokal mieszkalny bez tytułu prawnego jest uprawniona do lokalu zamiennego albo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, czy też nie.

Co do zasady, odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego powinno odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Chodzi tutaj o rynkowy czynsz najmu lokalu o zbliżonych cechach. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Osoby uprawnione do lokalu zamiennego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł (art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Jest tu mowa o wysokości ostatniego czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu), do opłacania którego zobowiązany był lokator przed utratą tytułu prawnego do lokalu.

Osoby uprawnione do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością odszkodowania, o której mowa powyżej, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora, ciąży na gminie (art. 18 ust. 3a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Co istotne, jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy w oparciu o ogólne zasady odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez władzę publiczną (art. 417 Kodeksu cywilnego).

Warto podkreślić, że w praktyce lokale mieszkalne są często zajmowane przez więcej niż jedną osobę, w tym przez osoby, które nigdy nie były stronami umowy najmu zawartej z właścicielem lokalu (np. uprawnienie domowników do zamieszkiwania w lokalu jest pochodną uprawnienia najemcy). Dopóki stosunek prawny łączący właściciela z najemcą nie wygaśnie, na podstawie art. 688(1) Kodeksu cywilnego, są one zobowiązane solidarnie z najemcą za zapłatę czynszu i innych należnych opłat. Po ustaniu stosunku najmu, do osób tych znajdzie, natomiast, zastosowanie przepis art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Obowiązki tych osób mogą się między sobą różnić, w zależności od tego, czy sąd w wyroku przyznał uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, czy też nie. Jak przesądził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 października 2015 r., sygn. akt: III CZP 70/15: Odpowiedzialność odszkodowawcza osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego, przewidziana w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ma charakter odpowiedzialności in solidum.

Przedawnienie roszczeń

Jak wynika z treści art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, odszkodowanie ma być płatne co miesiąc. Na tej podstawie Sąd Najwyższy doszedł do przekonania, że do dochodzenia roszczeń z tego tytułu ma zastosowanie trzyletni termin przedawnienia przewidziany w art. 118 Kodeksu cywilnego dla roszczeń o świadczenia okresowe (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2012 r., sygn. akt: IV CSK 303/12, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2012 r., sygn. akt: IV CSK 490/11).

Zdaniem Sądu Najwyższego, nie dotyczy to jednak odszkodowania uzupełniającego, przewidzianego w art. 18 ust. 2 zd. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Autor: adwokat Ewelina Mierzwicka

Facebook