Prawo umówPrawo cywilneNieruchomości i inwestycyjny proces budowlany

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – na co zwrócić uwagę  

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska jest umową nazwaną, a dotyczące jej regulacje zostały zawarte w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Na podstawie umowy deweloperskiej deweloper zobowiązuje się – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego. Nabywca, natomiast, zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Postanowienia, które powinna zawierać każda umowa deweloperska, zostały szczegółowo wskazane w art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Należą do nich m.in.: oznaczenie stron, wskazanie miejsca i daty podpisania umowy, cena nabycia prawa będącego przedmiotem umowy, termin przeniesienia tego prawa na nabywcę, ale również informacje dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego oraz finansowych zabezpieczeń jego realizacji. Co ciekawe, mimo iż ustawa tak precyzyjnie reguluje treść umowy deweloperskiej, w stosowanych w obrocie gospodarczym wzorach niejednokrotnie można odnaleźć postanowienia będące tzw. klauzulami niedozwolonymi, czy inaczej abuzywnymi.

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie na niego prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Umowa przedwstępna

W obrocie można też spotkać umowy przedwstępne, zobowiązujące do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Mają one zastosowanie w sytuacjach, gdy nabywca lokalu mieszkalnego jest osobą prawną, a także wtedy, gdy przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny po ustanowieniu jego odrębnej własności i wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej lub gotowy lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny po wydaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na ich użytkowanie. Umowa przedwstępna będzie miała ponadto zastosowanie w tych przypadkach, gdy przedmiotem umowy jest lokal użytkowy.

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389 i n. k.c. Powinna ona określać przede wszystkim istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży nie wymaga formy aktu notarialnego. Może ona zostać skutecznie zawarta również w zwykłej formie pisemnej. Jeżeli jednak nabywca wybierze zwykłą formę pisemną, pozbawi się prawa do sądowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli deweloper będzie się od tego uchylał. Roszczenia takiego nabywcy będą ograniczone do żądania naprawienia szkody, którą nabywca poniósł, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej (tj. koszty notarialne, koszty analiz prawnych). Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego będzie mogła stanowić podstawę wpisu roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu trzeciego księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – różnice

Na istotne różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną zwrócił uwagę Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r., sygn. akt: II CSK 575/12, wskazał: „Umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny.”.

Autor: adwokat Ewelina Mierzwicka

 

Facebook