Nie każda rzecz ma tylko jednego właściciela. Wielu właścicieli może mieć zarówno rzecz ruchoma, jak i nieruchomość. Nie zawsze ten stan rzeczy jest przez wszystkich współwłaścicieli pożądany. W takiej sytuacji każdy z nich może dążyć do zniesienia współwłasności. Jeżeli współwłaściciele są zgodni, a rzeczą wspólną jest nieruchomość, mogą zdecydować się na zniesienie współwłasności u notariusza. Jeżeli przedmiotem współwłasności jest ruchomość, wystarczy zwykła forma pisemna.
Jeśli jednak współwłaściciele nie są zgodni, każdy z nich może złożyć wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Co istotne, sprawy o zniesienie współwłasności rozpoznawane są w tzw. postępowaniu nieprocesowym, gdzie pismem inicjującym postępowanie nie będzie pozew o zniesienie współwłasności, lecz wniosek. O tym, jak napisać wniosek o zniesienie współwłasności decydują przepisy Kodeksu Postępowania Cywilnego. Wniosek taki powinien zatem zawierać oznaczenie wszystkich współwłaścicieli. W treści wniosku trzeba wskazać nie tylko ich imiona i nazwiska, lecz również adresy do doręczeń. Konieczne jest również wskazanie numeru PESEL wnioskodawcy. Należy też precyzyjnie oznaczyć rzecz wspólną oraz przedłożyć dowód prawa własności rzeczy. Oznaczeniem rzeczy wspólnej, w przypadku nieruchomości, będzie precyzyjne wskazanie położenia nieruchomości, jej powierzchni, ewentualnie również wymienienie budynków posadowionych na gruncie. Dowodem prawa własności rzeczy, w przypadku nieruchomości, będzie przede wszystkim odpis z księgi wieczystej. W treści wniosku wnioskodawca może również wskazać preferowany sposób zniesienia współwłasności. Jest to pożądany element wniosku, ale nie obligatoryjny. Poza powyższymi wymaganiami, wniosek powinien również zawierać: oznaczenie sądu, do którego jest kierowany, wskazanie rodzaju pisma (np. wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości), treść wniosku (sprecyzowanie, czego wnioskodawca żąda), podpis wnioskodawcy, listę załączników, oznaczenie wartości przedmiotu sporu (wartości rzeczy wspólnej). Do wniosku załączamy taką liczbę odpisów, aby Sąd mógł doręczyć po jednym odpisie każdemu ze współwłaścicieli oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej od wniosku. W treści wniosku należy również umieścić odpowiednie wnioski dowodowe. Każde twierdzenie wnioskodawcy powinno być udowodnione. Nieco odmienną kategorią jest wniosek o zniesienie współwłasności działki rolnej, gospodarstwa rolnego lub lasu. Obowiązujące prawo nakłada w tym zakresie dodatkowe ograniczenia, których omówienie będzie jednak przedmiotem odrębnego wpisu.
Istnieją trzy sposoby zniesienia współwłasności:
- podział fizyczny rzeczy wspólnej;
- przyznanie rzeczy wspólnej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
- zarządzenie sprzedaży rzeczy wspólnej.
W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Jeżeli, mimo to, współwłaściciele nie osiągną porozumienia, Sąd powinien w pierwszej kolejności wziąć pod uwagę zniesienie współwłasności przez podział fizyczny rzeczy wspólnej. Jest to podstawowy sposób zniesienia współwłasności. Jeżeli zatem sąd rozpoznaje wniosek o zniesienie współwłasności działki (gruntu), zasadniczo powinien ten grunt podzielić pomiędzy współwłaścicieli, chyba że sami współwłaściciele się temu sprzeciwiają. Nie każdą rzecz, w tym nieruchomość, da się jednak podzielić fizycznie. Przykładowo więc, jeżeli sąd będzie rozpoznawał wniosek o zniesienie współwłasności mieszkania, najczęściej podział fizyczny nie będzie możliwy i wtedy pozostanie przyznanie jego własności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub zarządzenie jego sprzedaży.
Jeżeli nieruchomości nie da się podzielić fizycznie, pierwszeństwo do przyznania na własność całej nieruchomości przysługuje tym współwłaścicielom, których udziały przewyższają udziały pozostałych uczestników. Zasada ta nie jest bezwzględna, ponieważ o sposobie podziału decyduje ogół okoliczności sprawy. W większości sytuacji jednak reguła ta znajdzie zastosowanie.
Rozważając przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, Sąd będzie analizował sytuację finansową tego ze współwłaścicieli, który ma nieruchomość przejąć. Powinien on wykazać, że jego sytuacja finansowa pozwala na dokonanie odpowiednich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Wysokość spłaty zależy oczywiście od wartości rzeczy wspólnej oraz wielkości udziału w rzeczy wspólnej każdego ze współwłaścicieli. W przypadku sporu co do wartości rzeczy wspólnej, w toku postępowania o zniesienie współwłasności wartość tę będzie określał biegły sądowy. Przykładowo więc, jeśli mieszkanie o wartości 500.000 zł ma dwoje współwłaścicieli w częściach 4/5 i 1/5, to w razie przyznania przez Sąd prawa wyłącznej własności współwłaścicielowi większościowemu, spłata na rzecz współwłaściciela mniejszościowego powinna wynosić 100.000 zł.
Jeśli zaś podział fizyczny rzeczy jest niemożliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie chce przejąć nieruchomości na własność lub żadnego ze współwłaścicieli nie stać na poczynienie spłat, Sąd zarządzi sprzedaż rzeczy wspólnej.
Niezależnie od wartości rzeczy wspólnej podlegającej podziałowi, właściwym sądem do rozpoznania wniosku będzie sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia rzeczy wspólnej.
